Em abril de 2026, o endividamento das famílias brasileiras bateu novo recorde: **80,9%** — quarto mês consecutivo de máxima histórica, segundo a Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (PEIC) da CNC. A inadimplência subiu para **29,7%** das famílias, e quase metade delas (**49,5%**) está com dívidas atrasadas há mais de 90 dias. Na faixa de até três salários mínimos — o coração do público comprador do MCMV e de boa parte da carteira de financiamento direto das construtoras —, a inadimplência chega a **38,2%**.

Esse cenário tem um efeito muito específico (e silencioso) na sua carteira: o cliente continua pagando o boleto da construtora, mas começa a atrasar a primeira parcela, depois duas, depois desaparece do radar. E quando a planilha de controle finalmente acende a luz vermelha, o saldo perdido já passou pelo ponto de não retorno.

A boa notícia: existe um relatório simples, de 30 minutos, que mostra exatamente em que faixa de risco cada real da sua carteira está hoje. Ele se chama **aging** (ou *aging list*, ou ainda *envelhecimento da carteira*). E é o instrumento mais subestimado do financeiro de construtora com financiamento direto.

Neste tutorial, você vai aprender a montar o aging da sua carteira em 6 faixas, ler o resultado e transformar isso em ação de cobrança nos próximos 90 dias.

## O que é o aging (e por que ele importa para quem faz financiamento direto)

O aging é um relatório de contas a receber que separa todos os títulos em aberto da sua carteira em **faixas de tempo de atraso (ou de antecipação ao vencimento)**. Em vez de olhar para um número agregado tipo *"tenho R$ 12 milhões a receber"*, você passa a enxergar *"tenho R$ 9 milhões a vencer nos próximos 30 dias, R$ 1,2 milhão vencido até 30 dias, R$ 700 mil entre 31 e 60 dias..."* e assim por diante.

Para uma construtora que opera financiamento direto pós-chaves, essa distinção é a diferença entre uma carteira saudável e um caixa furado. Porque, ao contrário do banco — onde a inadimplência média do crédito imobiliário ainda gira em torno de 1% segundo a Abecip —, a carteira da construtora carrega o risco de crédito do cliente que **não passou** pela análise bancária. É justamente onde o atraso entra mais cedo e progride mais rápido.

Sem aging, a régua de cobrança trabalha no escuro. Com aging, ela trabalha por prioridade: faixa por faixa, do mais recuperável ao mais comprometido.

## As 6 faixas que sua construtora precisa monitorar

A literatura financeira tradicional (TOTVS, Stripe, Conta Azul) sugere faixas de 30 em 30 dias. Para carteira de financiamento direto, recomendamos uma estrutura ligeiramente mais granular, porque o comportamento do cliente muda muito entre o atraso curto e o atraso estrutural:

**Faixa 1 — A vencer (próximos 30 dias) — "saúde"**
São as parcelas em dia, com vencimento dentro do mês corrente. O que importa aqui é o **percentual sobre o total**: idealmente, 85% ou mais da sua carteira deveria estar nessa faixa. Se está abaixo de 80%, a carteira já está estruturalmente envelhecida.

**Faixa 2 — Vencido de 1 a 30 dias — "alerta amarelo"**
Atraso comum, recuperável, na maioria das vezes resolvido com cobrança automática (e-mail, SMS, WhatsApp). Boa parte volta sozinha em até 15 dias. A ação aqui é régua de cobrança digital, sem fricção humana.

**Faixa 3 — Vencido de 31 a 60 dias — "alerta laranja"**
Aqui o atraso deixou de ser acidental. O cliente já não pagou no mês seguinte. Precisa entrar em contato humano: telefonema do financeiro, oferta de antecipação com desconto de juros, segunda via personalizada. **Cada dia perdido nessa faixa reduz a probabilidade de recuperação em aproximadamente 3 pontos percentuais.**

**Faixa 4 — Vencido de 61 a 90 dias — "alerta vermelho"**
Risco real de inadimplência estrutural. É a faixa de transição: se não houver renegociação formal aqui, o título tende a migrar para a perda. Ação obrigatória: negociação ativa, eventual repactuação do saldo devedor com novo prazo e atualização de garantia.

**Faixa 5 — Vencido de 91 a 180 dias — "perda provável"**
A própria PEIC já mostra: quem chega aos 90 dias de atraso tem alta probabilidade de permanecer assim. **49,5% dos inadimplentes brasileiros estão exatamente nessa zona.** Para a carteira da construtora, esse é o ponto em que provisão para perda deveria começar a ser registrada contabilmente — e em que a decisão entre renegociação e rescisão precisa ser tomada.

**Faixa 6 — Vencido há mais de 180 dias — "perda contábil"**
Carteira que, na prática, parou de gerar caixa. Aqui a decisão é jurídica: protesto, ação de cobrança, distrato com base na Lei 13.786/2018, ou retomada da unidade. Manter esses títulos misturados com os "a receber" maquia o caixa projetado e atrapalha qualquer decisão estratégica.

## Passo a passo: como montar o aging da sua carteira em 30 minutos

Se você ainda controla a carteira em planilha, dá para fazer um aging básico no Excel em meia hora. Aqui está o roteiro:

1. **Exporte a base completa de títulos em aberto.** Você precisa de, no mínimo, cinco colunas: cliente, número do contrato/parcela, valor original do título, data de vencimento e status (pago, em aberto, renegociado).

2. **Filtre apenas o que está em aberto.** Remova parcelas pagas, canceladas, distratadas e títulos já levados a perda. O aging só faz sentido sobre o que **ainda** é receita esperada.

3. **Crie a coluna "dias de atraso".** Fórmula simples: `=HOJE() - data_vencimento`. Valores negativos são parcelas a vencer; positivos, parcelas vencidas.

4. **Classifique cada título em uma das 6 faixas** com `SE` aninhado ou `PROCV` em uma tabela auxiliar. As faixas: <0 (a vencer), 1–30, 31–60, 61–90, 91–180, >180.

5. **Some o valor por faixa** com `SOMASE` ou tabela dinâmica. O resultado é o seu aging em valor absoluto.

6. **Calcule o percentual sobre o total** de cada faixa. Esse é o número que importa para tomada de decisão.

7. **Repita o exercício semanalmente.** O aging só vira ferramenta de gestão quando você compara a foto desta semana com a da anterior. Se a Faixa 3 (31–60 dias) cresceu 2 pontos em uma semana, você tem 15 dias para agir antes que aquilo migre para a Faixa 4.

## Como ler o resultado: a regra dos 80%

A leitura básica do aging cabe em uma frase: **se 80% ou mais da sua carteira está nas Faixas 1 e 2 (a vencer + 1 a 30 dias), a operação é saudável. Abaixo disso, há um problema estrutural.**

Outras leituras importantes:

- **Faixa 3 acima de 5%** geralmente indica falha na régua de cobrança da faixa anterior — a cobrança digital não está convertendo.
- **Faixa 5 acima de 3%** sinaliza que a área de renegociação não está dando vazão. Cada R$ 100 mil parado aqui costuma virar R$ 70 mil de perda em 90 dias.
- **Faixa 6 acima de 1%** quase sempre indica falta de política clara de rescisão/distrato. O caixa projetado está contaminado por receita que não vai chegar.

## O limite da planilha (e por que isso fica caro a partir de 200 unidades)

Tudo o que está acima é tecnicamente viável no Excel. O problema é que o aging em planilha é uma **foto** — e a carteira é um **filme**. Para que o relatório seja útil, ele precisa ser refeito toda semana, com a base atualizada de pagamentos, repactuações, distratos e novas vendas. Em uma carteira com 200, 500 ou 2.000 unidades ativas, isso vira um trabalho de meio-período do financeiro, sujeito a erros de versão e de classificação manual.

Em um ERP vertical voltado a financiamento direto, o aging deixa de ser um relatório que alguém roda e passa a ser um **painel vivo**, atualizado a cada baixa de boleto, repactuação ou novo contrato. Régua de cobrança, geração de boletos, controle de inadimplência e provisão para perda passam a ler a mesma base, em tempo real. O financeiro deixa de fazer aging e passa a **agir** a partir dele.

## Próximo passo

Se você quer ver como o aging da sua carteira fica dentro de um ERP construído especificamente para financiamento direto — com as 6 faixas, a régua automática e o painel de inadimplência integrados —, conheça o [ERP Vinit](https://www.vinit.com.br/). É o sistema usado por construtoras que decidiram parar de descobrir a inadimplência tarde demais.

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**Fontes**

- CNC — Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (PEIC), abril de 2026. [Portal do Comércio](https://portaldocomercio.org.br/publicacoes_posts/pesquisa-de-endividamento-e-inadimplencia-do-consumidor-peic-abril-de-2026/)
- CNN Brasil — *Endividamento sobe a recorde de 80,9% em abril, diz CNC*. [Acessar matéria](https://www.cnnbrasil.com.br/economia/financas/endividamento-sobe-a-recorde-de-809-em-abril-diz-cnc-inadimplencia-avanca-a-297/)
- Abecip — *Financiamento imobiliário deve crescer 16% em 2026* (perspectivas de mercado). [Acessar](https://www.abecip.org.br/imprensa/noticias/financiamento-imobiliario-deve-crescer-16-em-2026-projeta-abecip-valor-economico)
- TOTVS — *Aging list: o que é, benefícios e como fazer esse relatório*. [Acessar](https://www.totvs.com/blog/negocios/aging-list/)
- Stripe — *O que é um relatório de contas a receber vencidas*. [Acessar](https://stripe.com/resources/more/what-is-an-aging-report-what-is-in-one-and-how-to-use-it)
- Guia do Excel — *Aging List Excel — Análise de contas a receber em Excel*. [Acessar](https://www.guiadoexcel.com.br/aging-list-excel/)