O Brasil acabou de registrar o menor déficit habitacional da história. Ao mesmo tempo, quase 4 em cada 10 trabalhadores ocupados continuam sem holerite, sem comprovação de renda formal e, portanto, fora do crédito imobiliário tradicional. Esses dois fatos, lidos juntos, explicam por que o financiamento direto deixou de ser uma "saída de emergência" das construtoras para virar o canal estrutural de entrada do mercado — e por que gerenciar essa carteira numa planilha está cada vez mais incompatível com o tamanho da operação.

Se você é dono ou gestor de uma construtora, loteadora ou incorporadora que vende com financiamento próprio, este texto é um mapa do terreno de 2026. E o terreno mudou.

## O dado que muda o jogo: o comprador real do Brasil não tem holerite

Segundo o Ministério das Cidades, com dados consolidados pela Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional caiu pelo segundo ano consecutivo e chegou a **5,77 milhões de domicílios** — o menor da série histórica, equivalente a 7,4% dos domicílios particulares ocupados, uma queda de 3,4% em relação ao período anterior.

A leitura otimista é óbvia: tem gente saindo do déficit, comprando, financiando. Mas a leitura estratégica é mais interessante. Quem está entrando nesse mercado?

A resposta está no IBGE. No trimestre encerrado em janeiro de 2026, a taxa de informalidade ficou em **37,5%** da população ocupada — o equivalente a **38,5 milhões de trabalhadores informais**. É verdade que o número vem caindo desde 2022, e isso é uma boa notícia. Mas 37,5% ainda significa que mais de um terço da força de trabalho brasileira não consegue, hoje, sentar na frente de um gerente da Caixa e sair com um financiamento aprovado pelo SFH.

Esse contingente não some do mercado. Ele compra. Só que compra de outro jeito.

## Por que o crédito bancário não alcança quem mais precisa comprar

O sistema de crédito imobiliário tradicional foi desenhado para um país que ele não é. A análise de risco bancária pede comprovação de renda formal, score consolidado e estabilidade documental — exatamente o que o motorista de aplicativo, o pequeno comerciante, o prestador de serviço autônomo e o trabalhador rural não têm para mostrar, mesmo quando têm capacidade de pagamento real.

E o lado da oferta de crédito também aperta. A poupança — principal lastro do SBPE — acumula anos de saída líquida de recursos, o que pressiona a disponibilidade de funding bancário. O governo respondeu com um novo modelo de crédito imobiliário, anunciado no fim de 2025, que promete injetar cerca de **R$ 111 bilhões** no primeiro ano e elevar o limite do SFH para R$ 2,25 milhões. O SBPE, inclusive, reagiu: financiou **R$ 16,98 bilhões só em abril de 2026**, alta de 35,2% sobre o mesmo mês do ano anterior, segundo a Abecip, e somou R$ 59,4 bilhões no acumulado do ano (+17,7%).

Mas repare na direção desse dinheiro. O SBPE é, historicamente, o canal do **médio e alto padrão** — o comprador com renda formal e entrada robusta. O novo limite de R$ 2,25 milhões reforça isso. Nenhuma dessas medidas alcança diretamente os 38,5 milhões de informais que querem sair do aluguel e entrar no primeiro imóvel.

Quem alcança esse comprador é a construtora. Com financiamento direto.

## Financiamento direto: de "plano B" a porta de entrada estrutural

A própria dinâmica de mercado já reconhece isso. Em regiões com grande volume de trabalhadores informais, o financiamento direto com a construtora segue como **estratégia de entrada**, normalmente com posterior repasse bancário no momento da entrega das chaves, quando o cliente já tem histórico de pagamento e relação consolidada. A construtora financia a fase mais arriscada — a obra e os primeiros anos — e o banco entra depois, quando o risco já caiu.

Esse arranjo não é improviso. É o mecanismo que viabiliza venda em praças inteiras do interior, do Norte e do Nordeste, e em todo o segmento de loteamentos. Para uma fatia enorme do mercado, o financiamento direto não é uma alternativa ao crédito bancário: é o **único trilho disponível** até a entrega.

E a tendência apontada pelos analistas do setor é clara: maior profissionalização dessa etapa. Análise de crédito própria, simulações integradas, régua de cobrança e acompanhamento do cliente do cadastro até o repasse final. Em outras palavras: a carteira de financiamento direto está deixando de ser um apêndice administrativo para virar uma operação financeira de verdade dentro da construtora.

## O problema: a operação cresceu, a ferramenta não

Aqui mora a contradição que trava muita construtora em 2026. A carteira de financiamento direto vira o ativo mais importante da empresa — é ela que carrega o recebível, o caixa futuro e a relação com o cliente por anos — mas continua sendo gerida na mesma planilha que dava conta de 40 contratos e agora precisa segurar 400, 800, 2.000.

Quando a carteira é pequena, a planilha esconde os custos. Quando ela cresce no ritmo que os dados acima sugerem, os custos aparecem todos de uma vez:

- **Reajuste anual** (IPCA, IGP-M, INCC) que vira três semanas de retrabalho manual, contrato a contrato.
- **Inadimplência** que só é percebida depois que o cliente já está 90 dias atrasado, porque ninguém tem tempo de varrer a planilha linha a linha.
- **Boleto e cobrança** emitidos no braço, sem régua automática, sem registro confiável de quem pagou o quê.
- **Repasse bancário** que emperra porque o histórico de pagamento do cliente está espalhado entre abas, e-mails e arquivos soltos.
- **Risco operacional** de a carteira inteira — o maior ativo da empresa — depender de um arquivo num notebook e de uma única pessoa que sabe mexer nele.

Nenhum desses problemas é causado pelo financiamento direto. Todos são causados pela **ferramenta errada** para gerir o financiamento direto.

## O que muda quando a carteira sai da planilha

Um ERP vertical, desenhado especificamente para a carteira de recebíveis da construtora, trata o financiamento direto como aquilo que ele realmente é: uma operação financeira recorrente. Na prática, isso significa reajuste de carteira inteira por índice em minutos em vez de semanas, geração e registro de boletos em lote, régua de cobrança automática do D-3 ao D+90, controle de inadimplência por faixa de atraso (aging) atualizado em tempo real, portal do cliente para segunda via e saldo devedor sem consumir o financeiro, e a base organizada que torna o repasse bancário — e até a securitização via CRI — viável quando a hora chegar.

O ponto não é trocar de software por trocar. É reconhecer que o mercado está empurrando a construtora para dentro de uma operação financeira de escala, e que escala não se gerencia em planilha.

## A conta de 2026

Junte os números. Déficit habitacional no menor patamar da história, com milhões de famílias entrando no mercado. Mais de um terço da força de trabalho fora do crédito formal. Crédito bancário concentrado no médio e alto padrão. Demanda real represada justamente na faixa que só compra via financiamento direto.

A conclusão é desconfortável para quem ainda controla a carteira no Excel: o canal que mais tende a crescer na sua construtora em 2026 é exatamente o que está pior instrumentalizado hoje. A boa notícia é que isso é resolvível — e o momento de resolver é antes da carteira dobrar, não depois.

Se a sua construtora trabalha com financiamento direto e a carteira já passou do ponto em que a planilha dá conta, vale conhecer o **ERP Vinit**, feito especificamente para gestão de carteira, recebíveis, cobrança e repasse de construtoras que vendem com financiamento próprio. Conheça em [vinit.com.br](https://www.vinit.com.br/).

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### Fontes

- Ministério das Cidades — *Déficit habitacional recua pelo 2º ano consecutivo e atinge o menor patamar da história* (gov.br/cidades)
- Fundação João Pinheiro — *Déficit Habitacional no Brasil* (fjp.mg.gov.br)
- IBGE / PNAD Contínua — *Taxa de informalidade cai no mercado de trabalho* (Agência Brasil, mar/2026): 37,5% e 38,5 milhões de trabalhadores informais
- Abecip — *Crédito imobiliário soma R$ 16,98 bilhões em abril e bate recorde*; projeção de alta de 16% em 2026
- Ministério das Cidades / Blog do IBRE-FGV — *Novo modelo de crédito imobiliário* (R$ 111 bilhões no primeiro ano; limite do SFH em R$ 2,25 milhões)
- Banco Central / Copom — Selic em 14,5% a.a. (abr/2026); Boletim Focus projeta 13% para o fim de 2026
- Morada.ai — *Tendências do financiamento imobiliário no Brasil até 2026* (profissionalização do financiamento direto e repasse bancário)