Em 24 de agosto, a Abecip fez algo que não é comum: revisou a projeção de crédito imobiliário do ano **para cima**, e não por um ajuste pequeno. Saiu de uma expectativa de alta de 16% para uma alta de 25%, elevando a meta de R$ 375 bilhões para R$ 411 bilhões em concessões no ano. É o maior volume da série histórica.

Quatro dias antes, em 20 de agosto, o próprio Banco Central publicou um dado que aponta na direção oposta. Na Pesquisa Trimestral de Condições de Crédito (PTC), as instituições financeiras que respondem pelo crédito habitacional a pessoa física no país avisaram, em uníssono, que esperam uma **elevação do grau de restrição na oferta de crédito imobiliário a partir do terceiro trimestre** — exatamente agora, entre outubro e dezembro. A justificativa, no texto do próprio documento: "menor tolerância ao risco e maior expectativa de inadimplência".

Duas instituições, duas leituras do mesmo mercado, na mesma semana. E é nesse intervalo — entre o recorde anunciado e a seletividade avisada — que mora a pergunta que interessa a quem gerencia carteira de financiamento direto: se o banco vai apertar a torneira para uma fatia de compradores, quem herda essa demanda?

## O recorde tem nome: veio do MCMV, não do crédito geral

Antes de qualquer conclusão, vale entender de onde vem o crescimento. No primeiro semestre de 2026, o setor concedeu R$ 180,9 bilhões em financiamentos — 680 mil imóveis — um salto de 23% sobre igual período de 2025. Diante desse resultado, a Abecip revisou a composição da meta anual assim:

- **Minha Casa, Minha Vida**: projeção de crescimento subiu de 5% para **38%**, de R$ 145 bilhões para R$ 195 bilhões — de longe o maior responsável pela revisão para cima.
- **SBPE (poupança)**: de 15% para **18%** de crescimento, chegando a R$ 185 bilhões.
- **Recursos livres (capital dos bancos)**: a projeção caiu de 66% de crescimento para praticamente estável, em R$ 31 bilhões — o segmento mais caro e mais discricionário do crédito imobiliário perdeu fôlego.

Ou seja: o recorde de R$ 411 bilhões é real, mas dois terços do que puxou a revisão para cima vieram do crédito subsidiado de baixa renda. Quando a Abecip fala em "recorde", é preciso perguntar: recorde para quem?

## A classe média já está sentindo — antes mesmo da restrição valer

O comprador que não se enquadra no MCMV e não tem renda para dispensar financiamento está numa posição desconfortável. Levantamentos do setor mostram que as vendas de imóveis de médio e alto padrão tiveram contração de 3,2% no período, mesmo com o mercado batendo recorde em volume total. A explicação é direta: crédito mais caro, orçamento familiar mais apertado e parcelas que empurram o comprador para unidades menores — quando ele consegue aprovação.

A taxa Selic está em 14% ao ano, mas a taxa média implícita nos financiamentos imobiliários gira em torno de 11,5% a 12%. Isso confirma que juros de financiamento não acompanham a Selic na mesma proporção — historicamente, uma variação de 2 a 2,5 pontos percentuais na taxa básica reflete cerca de 1 ponto na taxa do financiamento, com piso em torno de 8,5% a 9%. Mesmo assim, para quem depende de aprovação bancária, a conta não fecha com a mesma facilidade de dois anos atrás.

E é justamente esse comprador — informal, autônomo, com renda variável, ou simplesmente de classe média sem margem para uma entrada maior — que hoje forma a maior parte da fila na porta da construtora quando o banco demora ou nega.

## O dado que mais interessa a quem faz financiamento direto

Um número dentro do próprio levantamento da Abecip passou quase despercebido, mas é o mais relevante para este blog: dentro do SBPE, o **crédito à produção** (linhas que financiam a construção, não o comprador final) cresceu **107%** no semestre, saindo de R$ 12,8 bilhões para R$ 26,5 bilhões — um ritmo **nove vezes mais rápido** do que o crédito à aquisição pelo consumidor final, que cresceu 12%.

Ler esse número ao lado do aviso do Banco Central sobre restrição a partir do terceiro trimestre sugere um movimento que não é hipótese, é tendência que já está em curso: as construtoras estão se estruturando para financiar mais por conta própria — seja bancando a obra, seja segurando carteira de cliente final — exatamente no momento em que o crédito bancário ao comprador fica mais seletivo.

Construtoras e incorporadoras que fazem financiamento direto tendem a ver essa fila crescer nos próximos meses: o cliente de classe média, negado ou desestimulado pelo banco, bate na porta da construtora pedindo para parcelar direto. Isso é bom para a venda. A pergunta é se a gestão dessa carteira está pronta para o volume.

## A planilha não escala junto com a demanda

Se a sua construtora ainda controla a carteira de financiamento direto em Excel, o risco não é teórico. Uma carteira que cresce puxada por restrição de crédito bancário tende a chegar em levas — vários contratos por semana, concentrados em determinados empreendimentos — e a planilha que dava conta de 40 contratos raramente dá conta de 150 sem multiplicar erro de cálculo de saldo devedor, atraso no boleto e falha de acompanhamento de inadimplência.

Empreendimentos que adotaram sistemas de gestão vertical, como o ERP Vinit, para acompanhar essa carteira costumam reportar ganho em três frentes que a planilha não resolve sozinha quando o volume aumenta:

- **Boleto e cobrança automática** — sem depender de alguém lembrar de emitir e cobrar, contrato por contrato, todo mês.
- **Controle de inadimplência em tempo real** — saber, hoje, quanto cada cliente deve, não o que a última atualização manual registrou.
- **Repasse bancário organizado** — rastrear quais contratos já migraram para o banco e quais seguem no financiamento direto, sem depender de memória ou de aba escondida na planilha.

## O que fazer com esse dado esta semana

Se a sua construtora vende para o público que hoje disputa espaço entre o MCMV subsidiado e um banco mais seletivo, vale simular agora, antes de outubro chegar por completo: quantos contratos de financiamento direto a carteira pode absorver a mais por mês sem que o controle comece a falhar? Se a resposta não for clara — ou se depender de "a gente dá um jeito" —, esse é o sinal de que vale rever a gestão antes que o volume force a decisão.

A Vinit Tecnologia desenvolve o ERP Vinit para construtoras, incorporadoras, loteadoras e corretoras que fazem financiamento direto e querem tirar a carteira da planilha antes que ela vire gargalo. Conheça a plataforma em [vinit.com.br](https://www.vinit.com.br/).

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### Fontes

- [Abecip — Financiamentos imobiliários do SBPE, boletim 2026](https://www.abecip.org.br/download?file=data-abecip-2026-01.pdf)
- [Diário do Comércio — Mais de 680 mil imóveis financiados no 1º semestre de 2026](https://diariodocomercio.com.br/economia/financiamento-imobiliario-abecip-2026/)
- [BP Money — Crédito imobiliário cresce 23% e Abecip revisa projeção de 2026](https://bpmoney.com.br/economia/credito-imobiliario-cresce-23-1s26-abecip-revisa-projecao-2026/)
- [Brasil 247 — Abecip eleva para 25% a projeção de alta do crédito imobiliário](https://www.brasil247.com/negocios/abecip-eleva-para-25-projecao-de-alta-do-credito-imobiliario/)
- [Portas — Por que o crédito imobiliário ruma para recorde de R$ 411 bilhões mesmo com Selic a 14%](https://portas.com.br/mercado-imobiliario/por-que-o-credito-imobiliario-ruma-para-recorde-de-r-411-bilhoes-mesmo-com-selic-a-14/)
- [Portas — Bancos preveem maior restrição no crédito imobiliário a partir do próximo trimestre (PTC/Banco Central)](https://portas.com.br/noticias/bancos-preveem-maior-restricao-no-credito-imobiliario-a-partir-do-proximo-trimestre/)