Toda carteira de financiamento direto tem aquele contrato que não tem mais conversa. A régua de cobrança rodou, a renegociação foi oferecida, o cliente parou de atender. Sobra a pergunta que ninguém gosta de fazer: **como a construtora retoma a unidade?**

A boa notícia é que, em boa parte dos casos, essa resposta não passa mais pelo Judiciário. Desde que o STF validou a execução extrajudicial da alienação fiduciária (Tema 982, outubro de 2023) e o Marco Legal das Garantias (Lei 14.711/2023) reescreveu a Lei 9.514/1997, o procedimento corre no Registro de Imóveis, com prazos curtos e previsíveis.

A má notícia: o cartório só executa o que você consegue provar. E a prova — quanto o cliente deve, desde quando, com quais encargos — mora na sua carteira. Se ela mora numa planilha, é ali que o processo trava.

Este é o passo a passo. Ele não substitui o seu jurídico, mas mostra ao gestor o que precisa estar pronto antes de o advogado entrar em cena.

## Etapa 1 — Identifique qual é a garantia do contrato

Antes de qualquer coisa, abra o contrato e a matrícula. O caminho da retomada depende do instrumento:

- **Compra e venda com alienação fiduciária registrada** → execução extrajudicial pela Lei 9.514/1997 (arts. 26 a 27).
- **Lote vendido a prazo em loteamento registrado** → notificação pelo Registro de Imóveis com 30 dias para pagar (Lei 6.766/1979, art. 32).
- **Promessa de compra e venda registrada na matrícula** → cancelamento extrajudicial do registro, também com 30 dias para pagar (Lei 6.015/1973, art. 251-A, incluído pela Lei 14.382/2022).
- **Promessa não registrada ("contrato de gaveta" da própria construtora)** → em regra, o caminho volta a ser o distrato negociado ou a ação judicial.

**O que o sistema precisa ter:** o tipo de garantia como campo do contrato, não como informação que alguém "lembra". Quando você filtra a carteira por garantia, descobre quantos contratos estão, na prática, sem via extrajudicial — e esse número costuma surpreender.

## Etapa 2 — Confirme o prazo de carência

A Lei 9.514 permite que o contrato defina o prazo de carência depois do vencimento, antes de o credor pedir a intimação. **Se o contrato não definir, a carência é de 15 dias** (art. 26, § 2º-A, incluído pela Lei 14.711/2023).

Na prática, quase nenhuma construtora dispara a execução no 16º dia — a régua de cobrança e a tentativa de acordo vêm antes. Mas o gestor precisa saber, contrato a contrato, a partir de quando a via extrajudicial está aberta.

## Etapa 3 — Monte o demonstrativo de débito (é aqui que a planilha falha)

O requerimento ao Registro de Imóveis precisa informar o que o devedor deve pagar para purgar a mora. Pela lei, isso inclui a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, os juros convencionais, as penalidades e demais encargos contratuais, os encargos legais (inclusive tributos), as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e intimação (art. 26, § 1º).

Traduzindo para o dia a dia da carteira:

- **Parcela por parcela**, com vencimento, valor original e índice de correção aplicado.
- **Multa e juros de mora** calculados conforme a cláusula do contrato — não conforme a fórmula que alguém colou na coluna H.
- **Pagamentos parciais** abatidos na ordem correta.
- **Acordos anteriores** refletidos (ou desfeitos, se o acordo previa isso).

Um demonstrativo com erro não é só constrangimento. Ele abre espaço para o devedor contestar o valor, atrasa o procedimento e, em casos de cobrança indevida, pode gerar condenação. Se a sua equipe leva dias para montar esse documento — ou não tem certeza de que ele fecha —, o gargalo não é o cartório.

## Etapa 4 — Garanta que o cliente pode ser encontrado

A intimação é pessoal, feita pelo oficial do Registro de Imóveis (ou por Títulos e Documentos, ou pelo correio com AR). O devedor tem **15 dias para purgar a mora** (art. 26, § 1º).

O Marco das Garantias trouxe dois pontos que dependem diretamente do seu cadastro:

- **É dever do devedor informar a mudança de endereço** ao credor (art. 26, § 4º-A).
- **Se o contrato tiver contato eletrônico do devedor, a intimação por esse meio é obrigatória**, com pelo menos 15 dias de antecedência, antes de se partir para o edital (art. 26, § 4º-B).

Ou seja: e-mail e endereço desatualizados, espalhados entre a pasta física, o CRM e a planilha, viram semanas de atraso. Um cadastro único, com histórico de alterações, vira prazo cumprido.

## Etapa 5 — Consolidação da propriedade

Se o prazo passa sem pagamento, o oficial certifica o fato e averba a consolidação da propriedade em nome do credor, mediante prova do pagamento do ITBI (e laudêmio, quando houver) — art. 26, § 7º.

Atenção à regra especial: **em financiamento para aquisição ou construção de imóvel residencial do devedor**, a consolidação só é averbada **30 dias depois** de expirado o prazo de purgação, e até essa data o cliente ainda pode pagar as parcelas vencidas e as despesas e "salvar" o contrato (art. 26-A, §§ 1º e 2º).

**O que o sistema precisa ter:** status do contrato refletindo cada fase (intimado, prazo vencido, aguardando consolidação, consolidado). Contrato em execução que continua gerando boleto automático é o tipo de erro que o devedor usa a seu favor.

## Etapa 6 — Os dois leilões

Consolidada a propriedade, o credor deve promover o leilão público **em até 60 dias** (art. 27, redação da Lei 14.711/2023):

- **1º leilão:** o lance mínimo é o valor do imóvel definido no contrato, nos termos do art. 24.
- **2º leilão (nos 15 dias seguintes):** aceita-se o lance que cubra a dívida integral, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as contribuições condominiais (art. 27, § 2º).

Duas observações importantes para o gestor:

- Nos **financiamentos residenciais do art. 26-A**, se ninguém der lance suficiente no 2º leilão, **a dívida é considerada extinta**, com quitação recíproca, e o imóvel fica com o credor (art. 26-A, § 4º).
- Nos demais casos, o credor pode, a seu critério, aceitar lance de **pelo menos metade do valor de avaliação** (art. 27, § 2º). As consequências sobre o saldo remanescente devem ser avaliadas com o jurídico.

O devedor é avisado das datas por correspondência, inclusive eletrônica (art. 27, § 2º-A), e tem **direito de preferência** para recomprar o imóvel até o 2º leilão (art. 27, § 2º-B).

## Etapa 7 — Prestação de contas e baixa na carteira

Vendido o imóvel, o credor tem **5 dias para entregar ao devedor o que sobrar**, depois de deduzidos dívida, despesas e encargos (art. 27, § 4º). Isso exige uma conta fechada: saldo devedor na data do leilão, custos de intimação, ITBI, comissão do leiloeiro, anúncios.

Depois, a carteira precisa refletir o desfecho: contrato encerrado, receita reconhecida corretamente, unidade de volta ao estoque (se não foi arrematada) e histórico preservado para auditoria, contador e — se a carteira for cedida — para a securitizadora.

## Resumo: onde cada etapa depende da carteira

| Etapa | Prazo legal | O que a carteira precisa entregar |
|---|---|---|
| 1. Garantia | — | Tipo de garantia por contrato |
| 2. Carência | Contrato ou 15 dias | Data de início da via extrajudicial |
| 3. Demonstrativo | — | Débito exato, parcela a parcela |
| 4. Intimação | 15 dias para pagar | Endereço e e-mail atualizados |
| 5. Consolidação | +30 dias (residencial) | Status do contrato, cobrança suspensa |
| 6. Leilões | 60 + 15 dias | Saldo devedor na data do leilão |
| 7. Prestação de contas | 5 dias | Conta de sobra e baixa |

## Onde o Vinit entra

O procedimento extrajudicial é rápido. O que o torna lento é a construtora não conseguir responder, em minutos, três perguntas: **qual é a garantia deste contrato, quanto este cliente deve hoje e onde ele pode ser encontrado.**

O [ERP Vinit](https://www.vinit.com.br/) foi feito para carteiras de financiamento direto: cada contrato com suas regras de reajuste, multa e juros; demonstrativo de débito gerado na hora; histórico de pagamentos, acordos e alterações cadastrais; e status que acompanha o contrato da régua de cobrança até a baixa. Quando a retomada é inevitável, o jurídico recebe o dossiê pronto — e a sua equipe não passa uma semana reconstruindo o passado do cliente.

Se quiser ver como isso funciona na sua carteira, [fale com o time da Vinit](https://www.vinit.com.br/).

*Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a orientação do seu jurídico. Regras específicas (tipo de imóvel, cláusulas contratuais, legislação local) podem alterar o procedimento.*

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## Fontes

- [Lei nº 9.514/1997 — texto compilado (Planalto), arts. 26, 26-A e 27](http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm)
- [Lei nº 14.711/2023 — Marco Legal das Garantias (Planalto)](https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2023-2026/2023/lei/l14711.htm)
- [STF valida execução extrajudicial de bem imóvel dado em alienação fiduciária — HCLB Advogados](https://hclb.com/imobiliaria/stf-valida-execucao-extrajudicial-de-bem-imovel-dado-em-alienacao-fiduciaria-em-garantia/)
- [A Lei 14.382/2022 e o cancelamento extrajudicial do registro da promessa de compra e venda — Recivil](https://recivil.com.br/a-lei-14-382-2022-e-o-cancelamento-extrajudicial-do-registro-da-promessa-de-compra-e-venda/)
- [Execução extrajudicial na alienação fiduciária — Migalhas](https://www.migalhas.com.br/depeso/415669/execucao-extrajudicial-na-alienacao-fiduciaria)
- [Alienação fiduciária: como funciona o leilão extrajudicial depois do marco das garantias — Leiloai](https://leiloai.com/blog/alienacao-fiduciaria-leilao-extrajudicial-marco-garantias)
- Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), art. 32