Durante cerca de dois anos, a construtora que vendia no financiamento direto e queria alienação fiduciária como garantia conviveu com uma dúvida cara: o contrato precisava de escritura pública, com tabelionato e emolumentos, ou bastava um instrumento particular? Em 2026, a resposta do Conselho Nacional de Justiça ficou mais clara. Mas a decisão traz uma armadilha para quem gerencia a carteira em planilha: o custo da escritura sai da conta, e o risco de não registrar a garantia continua exatamente onde estava.

Este comparativo coloca as duas formas lado a lado, em seis variáveis, e mostra o que precisa estar na carteira para a escolha não virar problema anos depois.

## O que mudou em 2026

Em 2024, provimentos do CNJ passaram a exigir escritura pública para contratos de compra e venda com alienação fiduciária fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), que é o caso típico do financiamento direto. Segundo reportagem republicada pelo Registro de Imóveis do Brasil em 28 de julho de 2026 (com base na Conjur), o corregedor nacional de Justiça, Mauro Campbell, atendeu a um pedido de providências da União e extinguiu essa exigência. As escrituras já lavradas continuam válidas, e os instrumentos particulares assinados no período também foram preservados.

Em 14 de agosto de 2026, o Colégio Notarial do Brasil noticiou o Provimento nº 246/2026 da Corregedoria Nacional, que altera o Código Nacional de Normas. Pelo texto divulgado, os atos da Lei 9.514/1997 (constituição, transferência, modificação ou renúncia da garantia) podem ser feitos por escritura pública ou por **instrumento particular com efeitos de escritura pública**, estando ou não as partes no SFH ou no SFI, salvo vedação expressa em lei federal. Os registradores não podem recusar o instrumento apenas porque nenhuma das partes integra esses sistemas, embora a qualificação registral, formal e material, continue possível.

## O comparativo em 6 variáveis

### 1. Custo

A escritura pública tem emolumentos. Um estudo da Abrainc, citado na reportagem de julho, estimou o custo da escritura nesses contratos entre 0,8% e 2% do valor do imóvel, conforme o estado. Em um lote de R$ 200 mil, isso significa algo entre R$ 1,6 mil e R$ 4 mil por contrato, em geral repassado ao comprador ou absorvido na negociação. O instrumento particular elimina essa etapa, mas o registro no cartório de imóveis continua tendo custo nas duas hipóteses.

### 2. Velocidade de fechamento

Com a escritura, o contrato depende da agenda do tabelionato, da documentação das partes e, muitas vezes, de uma segunda ida do comprador. No instrumento particular, a assinatura pode ser feita no próprio estande, o que encurta o ciclo entre a proposta e a venda fechada. Para quem trabalha com lançamentos de muitas unidades, cada dia a menos reduz o risco de desistência antes da assinatura.

### 3. Segurança jurídica do documento

A escritura pública goza de fé pública e costuma enfrentar menos questionamentos na qualificação do registrador. O instrumento particular precisa cumprir os requisitos legais, e a expressão "com efeitos de escritura pública" não dispensa o rigor: o registrador ainda pode exigir correções. Contrato mal redigido, com qualificação incompleta das partes ou cláusulas essenciais da Lei 9.514 ausentes, é o que costuma voltar do cartório com nota devolutiva.

### 4. Registro da garantia

Aqui está o ponto central, e ele é igual nas duas formas. Segundo a reportagem de julho, a exigência de escritura caiu, mas o contrato ainda precisa ser levado ao Registro de Imóveis para que a garantia tenha efeito jurídico. Sem registro, o que existe é um contrato com cláusula de garantia, e não uma alienação fiduciária que permita a retomada extrajudicial. Esse tema já apareceu neste blog na comparação entre promessa de compra e venda e alienação fiduciária, e a conclusão se mantém: a cláusula que você não registrou não vale como garantia.

### 5. Retomada da unidade em caso de inadimplência

A execução extrajudicial depende de garantia registrada, de notificação válida do devedor e de prazos corretos. Se o registro nunca foi feito, ou foi feito com dado errado, a retomada trava no momento em que a construtora mais precisa dela. A forma do instrumento (escritura ou particular) importa menos aqui do que a qualidade do dossiê: contrato, matrícula com a averbação, notificações e histórico de pagamentos.

### 6. Rastreabilidade na carteira

Esta é a variável que decide o futuro do contrato, e nenhuma das duas formas resolve sozinha. Em uma carteira de 300 ou 400 contratos, convivem escrituras, instrumentos particulares assinados antes e depois das mudanças de 2024 e 2026, garantias registradas e garantias pendentes. Saber qual contrato está em qual situação é um problema de gestão da informação, não de direito.

## Tabela-resumo

| Variável | Escritura pública | Instrumento particular com efeitos de escritura |
|---|---|---|
| Custo do ato | Emolumentos (Abrainc: 0,8% a 2% do valor do imóvel) | Sem escritura; segue o registro |
| Velocidade | Depende do tabelionato | Pode ser fechado no próprio estande |
| Segurança do documento | Fé pública, menos questionamento | Exige redação rigorosa; sujeito a qualificação |
| Registro da garantia | Obrigatório | Obrigatório |
| Retomada extrajudicial | Possível com garantia registrada | Possível com garantia registrada |
| Rastreabilidade | Depende da carteira | Depende da carteira |

## O que isso exige da gestão da carteira

Quem optar pelo instrumento particular ganha tempo e economiza com a escritura, mas assume uma responsabilidade que antes era "terceirizada" ao tabelionato: conferir se cada contrato foi de fato protocolado, qualificado e registrado. Na prática, isso pede um controle simples, que a planilha costuma deixar de lado: para cada contrato, o tipo de instrumento, a data de protocolo no cartório, o resultado da qualificação, o número da matrícula com a averbação e eventuais pendências.

Uma boa prática é revisar a carteira inteira por esse critério uma vez por trimestre, separando os contratos em quatro grupos: garantia registrada, garantia em exigência no cartório, garantia nunca protocolada e contratos sem alienação fiduciária. O segundo e o terceiro grupos são o risco real.

## Como um ERP de financiamento direto ajuda

Um ERP feito para a carteira, como o Vinit, pode guardar essas informações no próprio cadastro do contrato, ao lado do saldo, do aging e do histórico de pagamento, e alertar quando um contrato está há muitos dias sem registro concluído. Isso transforma "será que registramos?" em uma consulta de segundos. O sistema não substitui o advogado da construtora nem a análise do cartório, mas evita que a garantia desapareça por falta de acompanhamento.

## Conclusão

O CNJ reduziu o custo e o atrito de constituir a garantia no financiamento direto. A decisão de qual forma usar deve considerar o perfil do empreendimento e a orientação do jurídico da construtora. Qualquer que seja a escolha, o ponto que protege a carteira é o mesmo: garantia registrada, documentada e visível para quem gerencia os contratos.

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*Este artigo tem caráter informativo e não substitui orientação jurídica. A forma do instrumento e os requisitos de registro devem ser validados com o advogado da empresa e com o cartório de imóveis competente.*

## Fontes

- Registro de Imóveis do Brasil, "CNJ valida alienação fiduciária mesmo sem escritura pública" (28/07/2026, com base em reportagem da Conjur de 27/07/2026): https://www.registrodeimoveis.org.br/cnj-valida-alienacao-fiduciaria-mesmo-sem-escritura-publica
- Colégio Notarial do Brasil, "Provimento do CNJ amplia segurança jurídica para contratos de alienação fiduciária sobre imóveis" (14/08/2026): https://www.notariado.org.br/provimento-do-cnj-amplia-seguranca-juridica-para-contratos-de-alienacao-fiduciaria-sobre-imoveis/
- Lei 9.514/1997 (alienação fiduciária de bens imóveis).
- Abrainc, estudo sobre custo da escritura (citado na reportagem de 28/07/2026).